《廣西壯族自治區物業管理委員會

組建運行辦法》政策解讀

一、《辦法》出臺的目的及意義？

答：物業管理委員會是在不具備成立業主大會條件或者成立不了業主委員會的等情形下成立的，是臨時代行業主委員會部分相關職責、組織業主共同決定物業管理事項、履行業主大會會議籌備組職責、推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會，組織業主共同決定物業管理事項的臨時性機構。物業管理委員會的組建將彌補業主組織的缺失，是對業主委員會的有效補位。物業管理委員會組建后，將在推動成立業主委員會、組織業主共同決定有關事項方面發揮重要作用。

二、《辦法》出臺的依據？

答：根據新修訂的《廣西壯族自治區物業管理條例》（2023年11月24日廣西壯族自治區第十四屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過）第四十三條授權，結合我區實際，制定本辦法。

三、《辦法》的適用范圍？

答：廣西壯族自治區行政區域內未成立業主委員會的住宅物業管理活動適用本辦法，其他物業項目參照執行。

四、物業管理委員會的成立條件？

答：有下列情形之一的，應當按規定組建物業管理委員會：

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件但因各種原因未成立的；

（三）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的。

五、物業管理委員會有哪些職責？

答：物業管理委員會依照《廣西壯族自治區物業管理條例》承擔相關職責，組織業主共同決定物業管理事項，推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

已成立業主大會但尚未成立業主委員會的，物業管理委員會按照《廣西壯族自治區物業管理條例》第二十一條的規定組織業主共同決定相關事項，并組織執行業主大會的決定。

未成立業主大會的，物業管理委員會按照《廣西壯族自治區物業管理條例》第二十一條的規定組織業主共同決定相關事項并行使第二十九條規定的業主委員會的職責。

六、物業管理委員會由誰負責組建？多長時間內組建？

答：物業管理委員會由街道辦事處或者鄉鎮人民政府按照“應建盡建”的原則組建。符合組建條件的，由街道辦事處或鄉鎮人民政府就組建物業管理委員會的相關事項進行公告，自公告之日起30日內，組建成立物業管理委員會。

七、物業管理委員會的組建主要包括哪幾個步驟？

答：物業管理委員會的組建主要包括公告、推薦人選、確定人選、公示、備案五個步驟。

第一步，公告。由街道辦事處或者鄉鎮人民政府就擬組建物業管理委員會相關事項進行公告。

第二步，推薦人選。物業管理委員會業主代表的人選主要由居（村）民委員會推薦、業主聯名推薦、業主自薦等方式產生。

第三步，確定人選。街道辦事處或者鄉鎮人民政府根據物業管理委員會業主代表人選的推薦情況，確定物業管理委員會成員組成名單。

第四步，公示。在物業管理區域內顯著位置公示包括物業管理委員會成員姓名、職業、住址等信息。

第五步，備案。物業管理委員會成立后，街道辦事處或者鄉鎮人民政府進行備案。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當將備案情況及時告知所在地的縣級住房城鄉建設主管部門。

八、組建物業管理委員會需要公告哪些內容？在哪里發布公告？公示期多長？

答：公告中明確物業管理委員會成員的人選要求、報名方式、起始日期等。公告應當在物業管理區域內兩處以上顯著位置公告。物業管理區域顯著位置是指公告欄、小區出入口、單元門、電梯轎廂內、客服場所等。

公告期限不得少于7日。

九、物業管理委員會的人員構成？

答：物業管理委員會由社區（村）“兩委”成員、社區工作者、業主等5—9人組成，其中主任1名，副主任1—2名，業主代表不少于物業管理委員會成員人數的二分之一。主任由社區（村）“兩委”成員擔任；副主任至少包含1名業主代表。

十、如果參選業主代表較多怎么辦？

答：業主代表人數超過預定人數的，可以采取分類后隨機抽選的方式確定。業主對業主代表有異議的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府協調解決。

十一、物業管理委員會成員應當符合哪些條件？

答：具備以下條件的業主可以參選：

（一）擁護中國共產黨的領導，遵紀守法；

（二）熱心公益事業，責任心強，具有一定組織能力并具備必要的工作時間；

（三）具有完全民事行為能力；

（四）未被列為失信被執行人；

（五）本人、配偶及其直系親屬與物業服務人無直接的利益關系；

（六）無違反相關法律法規的禁止性行為；

（七）無法律法規規定的其他不宜擔任物業管理委員會成員的情形。

物業管理委員會成員應當書面承諾符合前款規定的條件，全面履行工作職責，不以權謀私、失職失責。

中共黨員、人大代表、政協委員，法律、財務、工程、物業管理等專業人員應積極參選物業管理委員會成員。

十二、物業管理委員會業主代表通過哪些方式產生？

答：（一）社區（村）“兩委”成員、社區工作者，由社區（村）黨組織、居（村）民委員會負責推薦。

（二）業主代表由居（村）民委員會負責組織小區業主聯名推薦或者業主自薦。聯名業主人數應當不少于10名，并經被推薦人選本人簽字同意；業主自薦應當征得不少于10名其他業主簽字同意。一名業主只能推選一名業主代表。

（三）房屋總建筑面積10萬平方米以上（含10萬平方米）的物業管理區域，居（村）民委員會可劃分若干區域組織業主聯名推薦或者業主自薦，聯名業主人數或者業主自薦同意人數應符合前款規定。

一個物業管理區域內業主不足300戶的，聯名推薦業主代表的聯名人數和業主自薦征得業主同意的人數，由街道辦事處、鄉鎮人民政府根據實際情況確定。

十三、物業管理委員會的主任、副主任如何產生？

答：擬組建物業管理委員會事項公告截止日后5日內，街道辦事處或者鄉鎮人民政府根據申報情況，確定物業管理委員會成員候選人，并指定物業管理委員會主任及副主任。

十四、物業管理委員會名單確定后，需要公示什么內容？公示期多久？如果有異議怎么辦？

答：物業管理委員會成員名單確定后，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當將成員姓名、職業、住址等情況在物業管理區域內兩處以上顯著位置公示，公示期限不得少于7日。如有異議的，應書面向街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在5日內完成核查，并將核查結果在物業管理區域內顯著位置公示，公示期限不少于7日。

十五、物業管理委員會需要備案么？

答：物業管理委員會自成立之日起30日內，應當持《物業管理委員會備案表》向街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當將備案情況及時告知所在地縣級住房城鄉建設主管部門。

街道辦事處、鄉鎮人民政府對以上材料進行核實，符合要求的，5個工作日內予以備案，并出具備案證明和印章刻制證明。

十六、物業管理委員會備案后如何刻制印章？

答：已成立業主大會的，物業管理委員會持業主大會備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制業主大會印章；持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的成立證明，申請刻制物業管理委員會印章。

未成立業主大會的，物業管理委員會持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的成立證明，申請刻制物業管理委員會印章。

十七、物業管理委員會成立后如何開展工作？有哪些工作要求及注意事項？

答：物業管理委員會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應當每季度召開一次。經物業管理委員會主任或者物業管理委員會三分之一以上成員提議，可以召開物業管理委員會臨時會議。

物業管理委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集和主持。

物業管理委員會會議應當有過半數成員且過半數業主代表成員參加。業主代表成員不能委托代理人參加會議。

物業管理委員會作出的決定應當經過半數成員簽字同意。會議結束后3日內，物業管理委員會應當將會議情況以及確定事項在物業管理區域內顯著位置公示10個工作日。

物業管理委員會全體成員有同等表決權。

物業管理委員會對于需要業主共同決定的事項不得擅自作出決定。

十八、物業管理委員會成員資格需要什么條件才能終止？終止后有哪些要求？

答：物業管理委員會成員有下列情形之一的，成員資格應當終止：

（一）業主代表不再是本物業管理區域內業主或者物業使用人；

（二）以書面形式向物業管理委員會提出辭職并經同意的；

（三）因健康等原因無法履行職責的；

（四）拒不召集、拒不參加或者阻撓召開物業管理委員會會議的；

（五）違反物業管理委員會成員書面承諾的；

（六）一年內累計缺席物業管理委員會會議總次數一半以上的；

（七）法律法規以及管理規約規定的其他情形。

屬于前款第一項、第二項情形的，其成員資格自情形發生之日起自然終止；屬于前款第三項、第四項、第五項、第六項情形的，物業管理委員會應當提請街道辦事處或者鄉鎮人民政府終止其成員資格；屬于前款第七項情形的，按照相關規定處理。

物業管理委員會成員資格終止，物業管理委員會應當在7日內向所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府辦理變更備案，并在物業管理區域顯著位置公示，公示期限不少于7日。物業管理委員會成員應當自資格終止之日起5日內將其保管的有關財務賬簿憑證、檔案等文件資料以及其他屬于全體業主所有的財物移交給物業管理委員會。

十九、如果物業管理委員會發生缺額的怎么辦？

答：物業管理委員會成員發生缺額的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府按照本辦法第十條的有關規定及時進行補充。

二十、物業管理委員會工作經費包含哪些內容？從哪里列支？需要公示么？

答：物業管理委員會工作經費、采購第三方機構服務費用、成員工作補貼、聘用人員薪酬等由物業管理委員會結合實際提出申請，由業主依法共同決定。相關費用可從公共收益中列支，或業主自愿捐贈及其他合法方式籌集。相關收支情況應在物業管理區域顯著位置進行公示，每年不少于2次，每次公示期不少于30日。

二十一、物業管理委員會任期多長？如果屆滿仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的怎么辦？

答：物業管理委員會的任期一般不超過3年。如屆滿時仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。

二十二、如果物業管理委員會在任期內推動成立業主大會、選舉產生業主委員會后，還保留么？

答：物業管理委員會自業主大會依法選舉產生業主委員會之日起停止履行職責，并在10日內與業主委員會辦理移交手續，與業主委員會辦理移交手續后解散。因物業管理區域調整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業管理委員會無法存續的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當及時解散物業管理委員會。

物業管理委員會重新組建或者解散后，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當收回物業管理委員會印章，并在物業管理區域內顯著位置公示，公示結果告知所在地的縣級住房城鄉建設主管部門。

二十三、如果物業管理委員會及委員會成員違法違規了怎么辦？

答：物業管理委員會應當依法履行職責。物業管理委員會作出的決定違反法律法規和規章的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正。給業主、物業使用人、物業服務人造成損害的，由簽字同意該決定的物業管理委員會委員承擔民事責任。

二十四、物業管理委員會組建流程是否有參考文本？

答：為規范物業管理委員會組建流程，本《辦法》共有8個附件供參考（《辦法》正文及8個附件可從廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳官網搜索下載）。附件名稱分別是：

（一）物業管理委員會組建工作流程；

（二）關于物業管理區域組建物業管理委員會的公告；

（三）物業管理委員會成員人選推薦表；

（四）物業管理委員會成員人選業主聯名推薦表；

（五）物業管理委員會成員人選業主自薦表；

（六）物業管理委員會成員書面承諾書；

（七）物業管理委員會組建情況公示；

（八）物業管理委員會備案表。